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“一城一策”持續精準發揮作用

日期:2019-09-05 【 來源 : 新民周刊 】 閱讀數:0
閱讀提示:在“一城一策”持續發揮作用的中國房地產市場愈加明顯,而房企之間的分化也愈演愈烈。房企傳統的“好日子”已經到頭,“緊日子”不期而至。
作者|金 姬


  又是一年中報季,幾家歡喜幾家愁。

  截至8月30日晚間,A股133家房地產行業上市公司2019年半年報全部披露完成,其中119家為房地產開發企業。與此同時,H股上市的189家房企也已陸續披露了2019年中期業績。

  《新民周刊》發現,隨著政策強調“房住不炒”,融資持續收緊,房地產市場的行情正在轉冷,這也體現在房企的2019中報上。盡管從營業收入這一數字看,房地產企業,特別是頭部房企依然保持增長,但銷售額增速卻都呈現出下降態勢。而中小房企往往凈利潤同比明顯下滑,凈負債率比去年底明顯上升,到位資金增速放緩,經營現金流吃緊。

  由此可見,在“一城一策”持續發揮作用的中國房地產市場愈加明顯,而房企之間的分化也愈演愈烈。房企傳統的“好日子”已經到頭,“緊日子”不期而至。


多家房企凈利潤下滑


  根據2019年中報,凈利潤同比下滑的房企中,下滑最為嚴重的是港企太古地產(母公司太古集團因為國泰航空而名利雙失),凈利潤從2018年同期的202.05億元減少至今年上半年的89.73億元。

  此外,旭輝控股、九龍倉、華南城、朗詩綠色、花樣年、中泛控股、力寶等港股房企凈利潤同比均出現不同幅度的下滑。

  以A股119家房企數據為例:合計營業收入為9156.7億元,同比2018年同期上漲了26.7%。合計凈利潤達到了869.8億元,凈利潤率為9.5%。這些A股上市房企中,2019年上半年凈利潤下滑的多為中小房企,如中交地產、中洲控股、深振業、萬通地產、天津松江、合肥城建、花樣年、美好置業等房企;也有像中航善達等逐步退出地產開發進行轉型的房企。

  值得注意的是,大多千億級房企的業績還算不錯——萬科、碧桂園、融創2019上半年的營收均保持超過30%的增速,凈利潤增速也在20%以上。其他標桿房企上半年盈利也頗為亮眼,融創中國、陽光城、金科股份等房企2019上半年凈利潤增速均高于40%。

  中原地產研究中心指出,從披露的中報來看,銷售金額依然刷新紀錄,但大部分企業的利潤率都有所下降。

  以價換量,關注回款率

  經歷了連續三年創紀錄的銷售后,進入2019年,全國房地產市場銷售面積一直處于負增長狀態。今年前6月,商品房銷售面積同比下降1.8%,降幅比前5月有所擴大。

  2019中報顯示,包括碧桂園、保利地產在內的多家房企,回款率均實現不同程度的增長。最先喊出“活下去”的是龍頭房企萬科,作為房地產行業的領軍人物,萬科董事會主席郁亮一番“只有獲得回款才是真正的銷售”的言論,把回款和回款率推到了臺前。

  “手中有糧,心中不慌”,行業大佬已表現出銷售回款對于企業生存發展的重要性,在其規模之下的各類中小型房企,也把“促銷售、抓回款”作為首要任務目標。因此,不少企業開始“以價換量”——這是短時間內加速去化、回籠資金的最主流、最高效的方式。

  7月26日富力地產發布了一份內部文件——《關于要求地區公司確保完成銷售任務的通知》。根據通知內容,2019年下半年富力地產原則上暫停拿地,要以完成項目銷售目標為第一優先級,文中多次提及要“促銷售、抓回款”。

  8月13日,在旭輝控股年中業績發布會上,旭輝管理層宣布其上半年銷售回款率同比上漲95%。據旭輝控股總裁林峰透露,“為了回款,旭輝專門成立了回款小組,以回款作為各項考核指標”。

  此外,綠城中國、陽光城和華夏幸福等多家房企也強調銷售回款、提高現金回流速度。半年報顯示,上述3家房企今年上半年的回款率分別為88%、80.5%和62%。其中,華夏幸福62%的回款率雖未達到行業高水平,但也較去年同期上升16個百分點。

  根據克而瑞公布的《2019年1-7月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》,位列前十的分別為碧桂園、恒大、萬科、保利、中海、融創、綠地、新城、華潤和龍湖。

  據悉,中報密集發布之際,傳統的“金九銀十”之戰也提前打響——恒大搶先發起7.8折全面降價促銷;萬科在天津、青島、濟南等地的部分樓盤有促銷舉措。


場降溫,房企拿地更為謹慎


  對于房企而言,2019年上半年的政策調控愈來愈嚴。根據中原地產的統計,2019年1-7月,中央和地方政府共出臺了307次調控政策,這一頻率比去年同期高出了47次,創歷史同期新高。尤其是5月以來,每項政策都很重磅——5月中旬,銀保監會23號文叫停信托為變相不符條件的房地產項目融資輸血;7月初,銀保監會約談部分近期地產業務增量大的信托公司;7月中旬,發改委發布房企外債申請備案登記通知,要求房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務;7月底,央行重申“房住不炒”,嚴禁消費貸款違規用于購房,加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理。

  加上融資趨緊、銷售遇冷的市場環境,2019年土地成交量價同比雙雙下跌近30%。數據顯示,2019年1-7月,房地產開發企業土地購置面積9761萬平方米,同比下降29.4%,降幅比1-6月擴大1.9個百分點;土地成交價款4795億元,下降27.6%,降幅與前6個月持平。

  對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱,土地市場降溫充分體現了當前地產企業的理性,目前企業的戰略可以分為“戰”和“略”。其中,“戰”是指需要在項目銷售方面積極做到位,進而實現更好的資金回籠;而“略”則體現為拿地方面的保守,或者說開發投資的降速。


樓市開啟下行通道,房企如何“過冬”?



  據克而瑞研究報告,從目前房企預告2019年上半年業績的情況來看,相較于2018年,房地產行業降溫明顯,繼而對房企的利潤沖擊較大。基于上半年房企整體銷售業績較2018年放緩,以及房企整體的拿地態度相對謹慎,預計2019年下半年房企盈利增速放緩基調或將持續。

  此次中報,也揭示了不少房企存在的隱憂——

  以香港上市的閩系房企旭輝控股為例,是少數幾個凈利潤下滑的千億級房企。對此,旭輝中報的解釋是“由于少數股東權益增加導致”。此外,融資也愈來愈難。旭輝在中報中表示,中國房地產開發商的融資市場明顯收緊,境內外融資渠道限制增加,債務融資挑戰重重。

  另一家閩系房企泰禾自2019年初以來一直通過減價出貨和出售項目股權來解決資金流動性問題。與此同時,上半年泰禾高管變動頻繁,公司副總經理鄭鐘、朱進康、張晉元,財務總監李斌等相繼辭職。多重影響之下,泰禾8月30日公布的2019年半年度報告也勉勉強強——今年上半年,泰禾毛利為32.3億元,毛利率為27.78%,相比去年同期均出現下滑。雖然凈利潤15.65億元比上年同期13.59億元略有增長,不過,2019年上半年利潤中有7.49億元為投資收益,如刨去這一部分,凈利潤大幅下滑。

  上海易居研究院認為,后續來看,一線城市由于連續兩年成交量低迷,目前已企穩反彈;東部二線城市中,蘇州今年已多次升級調控政策,南京、杭州、寧波等多城近期房貸利率上調,預計后續還會繼續降溫;其他地區的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風險。

  多家機構分析指出,市場將很快進入下行通道中,房屋交易量和價格下調、土地流拍流標數量增加,將可能成為2019年下半年的常態。由于資金面的收緊,部分中小企業面臨資金鏈斷裂的風險,因此并購機會也將增加。世聯行甚至指出,一些房企如泰禾、新城、華僑城等已開始拋售項目“斷臂求生”,下半年不排除有更多的房企陷于流動性風險。

  我們不禁要問:A股和H股上市的房企們,下半年準備好“過冬”了嗎?

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